La Audiencia Provincial de Gipuzkoa confirma y condena a una comunidad de propietarios a devolver los incrementos de cuotas cobrados al propietario de una vivienda para uso turístico. La actividad turística estaba implantada con antelación a la fecha del acuerdo.
El máximo órgano judicial de Gipuzkoa ha confirmado recientemente que con total independencia de la fecha a partir de la cual una comunidad de propietarios pretenda cobrar un incremento de cuotas a una vivienda para uso turístico legalmente establecida con antelación a un eventual acuerdo, su aplicación es siempre ilegal.
La comunidad nunca cobró cuotas pasadas y sólo aplicó un incremento del 20% a la vivienda turística a partir de la fecha de aprobación del acuerdo. ¿Por qué entonces es retroactivo e ilegal hacerlo?
Es habitual confundir la fecha de aplicación de un acuerdo con sus efectos sobre actos jurídicos o hechos pasados previos al acuerdo. Se trata en realidad de un principio de seguridad jurídica elemental en cualquier estado de derecho, tal como la certidumbre sobre los derechos y obligaciones de cualquier actividad (alquiler turístico de una vivienda) legalmente establecida con antelación a un eventual cambio en una norma (incremento de cuotas). En definitiva: Los derechos de un propietario de una actividad de alquiler turístico en una vivienda prevalecen, como también lo hacen los de cualquier otra actividad, sobre los efectos de cualquier acuerdo posterior a la fecha en la que se haya implantado una actividad.
«Se trata en realidad de un principio de seguridad jurídica elemental en cualquier estado de derecho, tal como la certidumbre sobre los derechos y obligaciones de cualquier actividad»
¿Cuándo puede entonces una comunidad aplicar un incremento de cuotas?
Una comunidad de propietarios puede cobrar un incremento de cuotas en gastos comunes exclusivamente a aquellas viviendas donde se haya implantado la actividad turística con posterioridad a la fecha de registro de la aprobación del acuerdo.
¿Las normas nunca son retroactivas?
Ciertamente, si el legislador hubiera querido habilitar a las comunidades de propietarios a limitar, condicionar o incrementar las cuotas en gastos comunes de las viviendas para uso turístico con efectos retroactivos, sería verdaderamente extraordinario, pero en principio, lo habría podido hacer recogiéndolo expresamente. Sin embargo, los sistemas jurídicos modernos disponen inequívocamente lo contrario y la Ley por la que las comunidades de propietarios pueden incrementar las cuotas en los gastos comunes a una vivienda para uso turístico no es una excepción. Siempre que sea posterior a la fecha de inicio de actividad una vivienda para uso turístico, cobrar un incremento de cuotas en gastos comunes a partir de la fecha de registro de un acuerdo de comunidad, es retroactivo y por tanto, ilegal.
«El respeto a la seguridad de los negocios recogido en los sistemas jurídicos modernos exige que las actividades legalmente establecidas con antelación a un cambio normativo sigan rigiéndose por las normas bajo las cuales se implantó la actividad»
Conclusión:
El respeto a la seguridad de los negocios recogido en los sistemas jurídicos modernos exige que las viviendas con licencia de uso turístico legalmente establecidas con antelación a un eventual acuerdo también sigan rigiéndose por las cuotas en los gastos comunes bajo las cuales su propietario implantó la actividad.